Wohnungsinserat schreiben: Vorlage, Checkliste & Beispiel

Arbeiten Sie die folgenden Punkte vor der Veröffentlichung durch. Die Markierung empfohlen bedeutet: Sie macht die Anzeige verständlicher oder reduziert Rückfragen, ist aber nicht automatisch eine gesetzliche Pflicht.

Angabe	Einordnung und Tipp
Aussagekräftiger Titel	Empfohlen: Zimmerzahl, besonderes Merkmal und Ort statt allgemeiner Werbewörter.
Lage	Stadt, Stadtteil und wichtige Wege; die vollständige Hausnummer können Sie je nach Sicherheits- und Besichtigungsprozess später teilen.
Wohnfläche und Zimmer	Korrekte Wohnfläche in m², Zimmerzahl sowie Grundriss oder sinnvolle Raumaufteilung.
Mietpreis und Nebenkosten	Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale und — wenn berechenbar — die Warmmiete klar trennen.
Kaution	Empfohlen: Betrag oder Berechnungsgrundlage nennen; die gesetzliche Obergrenze betrifft die Vertragsgestaltung, nicht eine Pflicht zur Anzeige.
Verfügbarkeit	Einzugstermin oder frühestmöglicher Mietbeginn, bei Bedarf mit Hinweis auf einen flexiblen Termin.
Ausstattung	Zum Beispiel Balkon, Einbauküche, Stellplatz, Keller, Aufzug, Barrierearmut und Möblierung — nur nennen, was tatsächlich vorhanden ist.
Energieangaben	Wenn die Voraussetzungen des § 87 GEG erfüllt sind, die Angaben aus dem Energieausweis vollständig und unverändert übernehmen.
Fotos und Grundriss	Empfohlen: alle relevanten Räume realistisch zeigen und den Grundriss lesbar bereitstellen.
Kontakt und Bewerbung	Ansprechperson, bevorzugter Kontaktweg, gewünschte Informationen und nächster Schritt für die Besichtigung.

Merksatz: Eine vollständige Anzeige ist nicht dasselbe wie eine Anzeige mit vielen Pflichtangaben. Je genauer Sie den Zustand, die Kosten und den Ablauf beschreiben, desto besser können Interessierte einschätzen, ob die Wohnung passt.

Der Titel entscheidet oft darüber, ob jemand die Beschreibung überhaupt öffnet. Nennen Sie deshalb die stärksten überprüfbaren Fakten: Zimmerzahl, Wohnfläche oder ein echtes Ausstattungsmerkmal und den Ort.

Schwach	Besser
Schöne Wohnung in guter Lage	Helle 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon nahe Stadtpark in Leipzig
Traumwohnung für nette Leute	Ruhige 3-Zimmer-Wohnung, 78 m², Einbauküche und Loggia in Köln-Sülz
Top-Angebot sofort frei	Möbliertes 1-Zimmer-Apartment, 32 m², ab 1. November in Freiburg

Vermeiden Sie Superlative, die Sie nicht belegen können, sowie künstliche Dringlichkeit. Ein guter Titel verspricht nicht mehr, als die Fotos und die Beschreibung anschließend halten.

Schreiben Sie die Beschreibung so, dass Interessierte sie auf dem Smartphone überfliegen können. Ein bewährter Aufbau besteht aus fünf kurzen Bausteinen:

1. Starker Einstieg: Ein Satz mit dem wichtigsten Vorteil, zum Beispiel Balkon, Grundriss oder Lage.
2. Räume und Zustand: Beschreiben Sie Raumfolge, Licht, Boden, Bad, Küche und den tatsächlichen Renovierungsstand.
3. Lage: Nennen Sie Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten und Wege zum Alltag, ohne mit pauschalen Lageversprechen zu übertreiben.
4. Kosten und Termine: Trennen Sie Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution und Mietbeginn übersichtlich.
5. Nächster Schritt: Erklären Sie, wie Interessierte einen Besichtigungstermin anfragen und welche Unterlagen erst zu welchem Zeitpunkt benötigt werden.

Gute Formulierungen sind konkret: „Das nach Süden ausgerichtete Wohnzimmer öffnet sich zur ruhigen Loggia“ ist hilfreicher als „einzigartiges Wohngefühl“. Schreiben Sie aktiv, verzichten Sie auf Füllwörter und prüfen Sie jedes Adjektiv gegen die Fotos.

Falls Sie Bewerbungsunterlagen anfordern, formulieren Sie den Ablauf transparent und sachlich. Eine Mieterselbstauskunft und weitere Nachweise sollten zum passenden Zeitpunkt und datensparsam eingesetzt werden — nicht als pauschale Hürde für jede erste Anfrage.

Fotos sollen die Wohnung realistisch und zusammenhängend zeigen. Die beste Reihenfolge hängt von der Wohnung ab, aber dieses Vorgehen funktioniert als Ausgangspunkt:

1. Vorbereiten: Oberflächen freiräumen, Kabel ordnen, Vorhänge öffnen und persönliche oder sensible Gegenstände aus dem Bild nehmen.
2. Mit dem stärksten Raum beginnen: Das erste Bild sollte einen realistischen Eindruck geben — meist Wohnzimmer oder ein heller, charakteristischer Raum.
3. Rundgang abbilden: Wohnzimmer, Schlafzimmer, weitere Zimmer, Küche, Bad, Balkon oder Terrasse sowie relevante Nebenflächen in nachvollziehbarer Reihenfolge zeigen.
4. Bei Tageslicht fotografieren: Lichtquellen nutzen, aber keine überbelichteten Fenster und keine Filter, die Farben oder Raumgrößen verfälschen.
5. Format und Perspektive prüfen: Querformat eignet sich häufig für Räume und Portale; Hochformat kann für einzelne Details sinnvoll sein. Entscheidend ist, dass nichts abgeschnitten wird und Linien möglichst gerade bleiben.
6. Auswahl kontrollieren: Wiederholungen, verwackelte Bilder und rein dekorative Motive aussortieren. Die Bilder müssen mit Beschreibung und tatsächlichem Zustand übereinstimmen.

Zeigen Sie auch Einschränkungen ehrlich: ein kleines Bad, eine niedrige Decke oder eine befahrene Straße gehören in die Beschreibung, wenn sie für die Wohnentscheidung relevant sind. Das kann Rückfragen reduzieren und vermeidet falsche Erwartungen.

Bei einem Wohnungsinserat sollten Sie drei Ebenen auseinanderhalten: gesetzliche Pflicht, empfehlenswerte Transparenz und Marketing. Wohnfläche, Zimmerzahl, Mietpreis, Nebenkosten, Kaution und Verfügbarkeit sind für eine brauchbare Anzeige wichtig; daraus folgt aber nicht automatisch, dass jede dieser Angaben bundesweit als Pflichtangabe im Inserat vorgeschrieben ist.

Angaben aus dem Energieausweis

§ 87 GEG nennt Pflichtangaben für eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt und die Anzeige die Vermietung einer Wohnung betrifft. Dazu gehören die Art des Energieausweises, der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, die wesentlichen Energieträger für die Heizung, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Übernehmen Sie die Werte aus dem gültigen Energieausweis, statt sie zu schätzen oder zu runden.

Für die Vermietung verweist § 80 Abs. 5 GEG auf die Vorlagepflicht aus Absatz 4. Der Energieausweis oder eine Kopie ist dem Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; bei einer Vermietung ohne Besichtigung gelten die weiteren gesetzlichen Zeitpunkte. Prüfen Sie, ob für das Gebäude ein gültiger Ausweis vorliegt und welcher Ausweis ausgestellt werden muss.

Mietpreis, Nebenkosten und Kaution

Nennen Sie Nettokaltmiete und Nebenkosten getrennt und erklären Sie, ob es sich um eine Vorauszahlung oder Pauschale handelt. Prüfen Sie zusätzlich, ob am Ort eine Mietpreisbremse gilt; in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet darf die Anfangsmiete grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB), sofern keine Ausnahme greift.

Die Kaution ist in der Anzeige eine hilfreiche Transparenzangabe, aber keine pauschale Pflichtangabe. Für die Vereinbarung gilt § 551 BGB: Bei einer Geldsicherheit sind höchstens drei Nettokaltmieten zulässig; der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen.

Wohnfläche und weitere Eckdaten

Geben Sie die Wohnfläche sorgfältig und nachvollziehbar an. Beschreiben Sie außerdem, ob Nebenflächen, Stellplatz, Einbauküche oder Möblierung in der Miete enthalten sind. Das sind vor allem Qualitäts- und Transparenzfragen; die konkrete rechtliche Bewertung hängt vom Angebot und vom Mietvertrag ab.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Abschnitt ist eine allgemeine Orientierung zum Stand 2026 und keine individuelle Rechtsberatung. Bei Sonderfällen, unklaren Energieausweisen oder Fragen zur zulässigen Miethöhe sollte die konkrete Anzeige fachkundig geprüft werden.

Das AGG schützt Menschen bei der Wohnungssuche vor Benachteiligungen. § 1 AGG nennt unter anderem ethnische Herkunft, Geschlecht, Religion oder Weltanschauung, Behinderung, Alter und sexuelle Identität als geschützte Merkmale. § 7 AGG formuliert das Benachteiligungsverbot im vom AGG erfassten Beschäftigungsbereich; für Wohnungsanzeigen ist für die zivilrechtliche Einordnung insbesondere § 19 AGG relevant. Dort stehen Regeln für Benachteiligungen bei zivilrechtlichen Schuldverhältnissen und besondere Ausnahmen bei der Wohnraumvermietung. Die Reichweite hängt unter anderem von der Art der Vermietung und der Zahl der Wohnungen ab.

Formulieren Sie die Anzeige deshalb anhand objektiver Merkmale:

• Sachlich: „Wohnung im 2. Obergeschoss ohne Aufzug“ statt einer pauschalen Aussage über gewünschte Personen.
• Wohnungsbezogen: „Zwei Personen, die das vorhandene Arbeitszimmer nutzen möchten“ nur, wenn die Information für die Wohnungsnutzung relevant ist — nicht als Ausschlusskriterium für Familien.
• Transparent: Haustiere, Rauchen, Möblierung oder ein Stellplatz sachlich nach den tatsächlichen Bedingungen beschreiben.
• Verfahrensbezogen: Einkommens- und Unterlagenanforderungen einheitlich und erst zu einem passenden Zeitpunkt an alle vergleichbaren Bewerbungen richten.

Vermeiden Sie insbesondere Ausschlüsse oder Wunschformulierungen wegen Herkunft, Religion, Geschlecht, Alter, Behinderung oder sexueller Identität. Auch scheinbar harmlose Umschreibungen können problematisch sein. Die Antidiskriminierungsstelle des Bundes bietet dazu eine verständliche Einordnung.

Dokumentieren Sie Auswahlentscheidungen sachlich, aber speichern Sie nur Informationen, die für den Vermietungsprozess erforderlich sind. Für die konkrete Prüfung einer Anzeige oder eines Auswahlverfahrens gilt auch hier: allgemeine Hinweise ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.

• Zu allgemeiner Titel: „Schöne Wohnung“ sagt nichts über Größe, Lage oder Ausstattung aus.
• Unvollständige Kosten: Unklare Nebenkosten oder eine fehlende Trennung von Kalt- und Warmmiete führen zu unnötigen Rückfragen.
• Übertriebene Fotos: Weitwinkel, Filter oder zugeschnittene Bilder dürfen Räume nicht größer oder heller erscheinen lassen, als sie sind.
• Veraltete Angaben: Prüfen Sie vor jeder Veröffentlichung Mietbeginn, Verfügbarkeit, Ausstattung und Energieausweis erneut.
• Unklarer Bewerbungsweg: Ohne Kontaktmöglichkeit und nächsten Schritt gehen passende Anfragen leichter verloren.
• Rechtliche Kategorien vermischt: Nicht jede hilfreiche Information ist Pflicht — und eine Pflichtangabe darf nicht durch eine ungenaue Marketingformulierung ersetzt werden.

Speichern Sie die finale Fassung mit Datum und Version. So können Sie später nachvollziehen, welche Angaben veröffentlicht wurden und welche Informationen Sie Interessierten bei der Besichtigung mitgegeben haben.

Das Inserat ist nur ein Schritt. Nach den Anfragen folgen Besichtigungen, Bewerber-Unterlagen, Mietvertrag, Übergabe und die laufende Verwaltung. Mit ImmobilienHQ können Sie Immobilien und Einheiten strukturiert verwalten, Mieter und Mietverträge zuordnen, Dokumente ablegen sowie Aufgaben und Fristen im Blick behalten.

Für die nächste Phase finden Sie hier den passenden Cluster: die vollständige Checkliste zum Wohnung-Vermieten, Hinweise zur Mieterauswahl und Bonitätsprüfung, die Mietvertrag-Vorlage und das Übergabeprotokoll für die Wohnungsübergabe.

ImmobilienHQ veröffentlicht Ihr Inserat nicht automatisch auf Immobilienportalen. Die Plattform unterstützt Sie bei der anschließenden Dokumentation und Verwaltung Ihres eigenen Vermietungsprozesses.